השקעות נדלן – איך להשקיע נכון בנדלן ולצאת ברווח כלכלי מרשים

עקב הביקוש המתמיד בנכסי נדלן השקעות נדלן תמיד היו ותמיד יישארו תחום רלוונטי ורווחי עבור משקיעים רבים שרוצים ליהנות ממקור הכנסה קבוע ורווחי מאוד. בעקבות התנאים לרכישת נדלן בארץ משקיעים רבים פונים להשקעות נדלן בחול בנוסף להשקעות הקרובות בארץ. ישנו ביטחון מסוים בתחום כיוון שנכס אינו מאבד את ערכו בין לילה ואם יש ירידה בשווי האזור הירידה היא הדרגתית יחסית מה שמאפשר סוג מסוים של ביטחון בהשקעות מסוג זה. 

השקעות נדלן:

משקיעים רבים נהנים מתשואות מרשימות מתחום ההשקעות נדלן, מדובר בתחום שמוכיח את עצמו כאפקטיבי ורווחי מאוד. גם במקרה של נפילה בהשקעה לא מוצלחת ההפסדים הם יחסית נמוכים גם אם באפשרות של גידור מוגדר מפני נפילות פוטנציאליות בשוק המניות או אינפלציה פתאומית בתחום. רוב הזמן המשקיעים משקיעים ב'שלט רחוק' והם כמעט ואינם מעורבים בתחזוקה השוטפת ולכן מדובר בהשקעה בסיכון נמוך, רמת הסיכון נקבעה מכמה סיבות בסיסיות:

1. ההשקעה היא בנכסים מוחשיים השייכים ורשומים בצורה רשמית על שמו הפרטי של המשקיע.
2. התחום אינו נוטה לתנודות ושינויים קיצוניים, ישנו צפי כללי והערכות בנוגע לשווי וערך של אזור מסוים ולרטוב התחזיות די מדויקת. 
3. ישנה דרישה מתמדת לנכסים לדיור ולמסחר ולא מדובר בנושא שיכול פשוט להעלם.
4. הביקוש והדרישה לדיור ולנכסי נדלן במיקומים גאוגרפיים אסטרטגיים נוטים להיות גבוהים מההיצע בשוק מה שמאפשר ביטחון במחירים ובביקוש.

סוגי ההשקעות האפשריים בתחום ההשקעות בנדלן:

1. השקעות מניבות קבועות: השקעות מבוססות תשלומי שכירות, השקעות בנכסי מגורים, משרדים, שטחי מסחר וכו'. ההשקעות מבוססות על תשואות מההחזרים החודשיים בצורת תשלומי השכירות על השטח. 

2. השקעות משוערות: השקעות בשטחים או מגרשים עם צפי להיות באזורים בצמחיה. השקעות אלו מבוססות על מכירת או שטח בתזמון הנכון בתשואות של עשרות אם לא מאות אחוזים ממחיר הקנייה והשווי הראשוני של השטח.

3. השקעות להשבחה: השקעות אסטרטגיות של רכישת נכס פשוט ושיפוץ כללי עד לרמה של העלה משמעותית של ערך הנכס. לאחר העלאת הערך ניתן למכור במחיר הגבוהה משמעותית ממחיר הקנייה וההשקעה או שניתן להשכיר את הנכס בתמורה לתשלום דמי שכירות.

4. ביסוס התפשטות עסקית על ידי משכון נכסים:  מי שבבעלותו כבר יש נכס מניב יכול למשכנו על מנת להיכנס לתחום ההשקעות נדלן בתנאים נוחים ומשתלמים ובריביות נמוכות יותר.  

5. השקעות לא מוחשיות דרך שוק ההון: השקעות אלו הן השקעות במניות של חברות נדלן הפתוחות לסחר בבורסה. 

ההבדלים בין השקעות בנדלן למגורים לבין השקעות בשטחי נדלן מסחריים:

נדלן פרטי: הביקוש לדירות נמצא בעלייה כמעט תמידית עקב הביקוש הלא פוסק למגורים. את סכום ההשקעה מחשבים פר מטר של השטח ומיקום אסטרטגי של הדירות. השקעות אלו נוטים לקבל תנאי מימון נוחים יותר דרך הבנקים וחברות המימון השונות כיוון שמדובר בהחזרים חודשיים ויחסית קבועים.

נדלן מסחרי: השקעות אלו מתייחסות לשטחי קניונים, בניני משרדים, מרכזי תעשייה, בתי מלון, שטחי חניונים וכו'. גם פה מדובר לרוב בתשואות מתשלומי שכירות אך בהשקעות אלו לרוב מדובר בחוזים ארוכים יותר מה שמעניק יותר ביטחון ויציבות.

מה ההבדלים בין השקעות נדלן בישראל להשקעות נדלן בחול?

בארץ קיימת עלייה עקבית במחירי הדיור כיוון שבאזור המרכז במיוחד הביקוש גבוהה בהרבה מההיצע הקיים בשוק.  בשנת 2015 שר האוצר קיבל החלטה לעלות את מס הרכישה בישראל לכ8%, עליה זו גרמה לירידה משמעותית באחוזי ההשקעות בארץ מה שדחף משקיעים רבים להשקיע בנכים מעבר לים.

אומנם בחול ההשקעות נדלן יותר משתלמות מבחינה כלכלית עקב הפרשי המחירים בין הארץ לחול והתשואות הגבוהות יותר, אך למרות זאת משקיעים רבים חוששים מההתנהלות ב'שלט רחוק'. בעקבות משבר הקורונה בעולם הוחזר במס הרכישה בארץ ל5% כמו שהיה לפני העלייה ב2015 אך עדיין היתרונות הקיימים בהשקעות בחול משמעותיים. 

 סוגי המיסים הקיימים על נדלן בארץ:

המיסוי בארץ כפוף לחוק המקרקעין ובעקבות כך ישנם לא מעט סוגים של מיסים על השקעות נדלן, לדוגמא:

1. מס רכישה: מס בדרישה לתשלום של  5% ממחיר העסקה שנסגרה ומשולם באותו זמן של עסקת רכישה הנכס.

2. מס שבח:  שיעור המס מחושב החל מתחילת תהליך המכירה ומחשוב על פי 25% מהרווח שבין המחיר בו נקנה הנכס למחיר בו הוא נמכר. למרות המס אם הדירה נשארה למחייה לתווך של כשנה וחצי או הועברה בירושה מתקבל פתור ממס זה. 

3. היטל השבחה: במקרה של רצון להשבחת הנכס בצורה של הוספת קומה, בניית מרפסת או הרחבת השטח מוטל מס בשיווי של כ50% משווי ההשבחה.

סיכום הנושא: 

השקעות בנדלן הם שוק משתלם ורווחי מאוד, אך התהליך עצמו דורש לרוב לא מעט זמן וסבלנות ולכן מתאים בעיקר לאנשים שאינם לחוצים על החזר השקעה מהיר אלא משקיעים בתכנון לתווך הרחוק. לפני ההשקעה יש לקחת בחשבון את המסים ואת כל העבודה שתידרש על מנת להפיק רווח משמעותי ורק לאחר מכן לסגור את עסקת הרכישה.

כיוון שהביקוש והדרישה לשטחי נדלן תמיד יהיו קיימים לכן גם היתרונות ההשקעות מסוג זה תמיד יישארו רלוונטיות ורווחיות.